전세 입주시 주의사항-부록/우선변제권과 최우선변제권 제대로 알기

안녕하세요, 똥깡이예요!

오늘은 별책부록인

우선변제권과 최우선변제권에 대하여

확실히 알고 대응해봐요~

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먼저 전세 입주 전에 확인해야 하는 목록입니다.

 

1. 등기부등본은 확인했는가.

2. 융자가 있을 시 안전한 선인가.

2-1. 다가구인가, 다세대인가.

2-2. 안전범위 계산 해보는 법.

3. 주인과 직접 계약이 가능한가.

3-1. 주인 없이 대리인과 계약시 필요 서류가 충분한가.

4. 계약서에 넣어야할 특약 조항

5. 전입신고와 확정일자의 의미 및 시기

별책부록 1-1.우선변제권과 최우선변제권 

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별책부록 1-1. 우선변제권과 최우선변제권

 

위 두가지에 대해서 헷갈리시는 분도 많고,

의미를 전혀 모르시는 분도 많아서 참고차 써보려 해요.

 

우선변제권이란?

다른 세입자나 대출권으로부터 먼저 대항력을 가진다는 의미

 

최우선변제권이란?

다른 세입자나 대출권에 상관없이 기본 금액을 보호해 준다는 의미

 

말로는 쉽죠?

이해하기 쉽게 풀어서 써봅니다.

 

우선변제권은

바로 이전 글(5. 전입신고와 확정일자의 의미 및 시기)에서 말한,

'전입신고+확정일자+점유' 에 대해서만 확실하다면

그 이후에 들어온 근저당이나 세입자에 비해서

우선적으로 내 전세금이 보장이 된다는 말입니다.

 

이는 내가 들어온 이후의 금액에 대해서만

우선적으로 보호가 된다는 말이며,

내 이전에 기재되어있던 근저당이나 세입자의

바로 다음 순위로 들어가게 됩니다.

 

이와는 다르게 최우선변제권이란,

내 이전의 근저당이나 이전 순위의 세입자가 있어도

일정 금액에 대해서는 무조건적으로 보호해 준다는 말입니다.

단, 소액임차인에 한해서라는 것 꼭 명심해 두세요.

 

소액임차인의 금액 한도는 하기와 같습니다.

하지만 최우선변제권의 금액은

생각보다 계산하는 방법을 판단하기가 어렵더라구요.

저도 이런일을 겪으면서야 제대로 알게 되었어요.

 

제일 중요한 부분입니다.

최우선 변제금액은

저 위에 설정된 기간에 입주를 해서 대항력을 가진다고 해서

설정된 기간의 금액을 다 받을 수 있지는 않습니다.

 

이유는 내 이전에 있던 근저당이나 대출 때문이죠.

 

쉽게 예를 들어볼게요.

A가 2015년 4월, 서울에 전세 5,000만원에 이사를 왔습니다.

하지만 A는 건물에 문제가 생겨 경매로 넘어갑니다.

우선적으로 3,200만원을 배당받아야 하는 것이 마땅하나,

2,000만원만 배당받게 됩니다.

 

왜그럴까요?

 

바로 A가 들어오기 전 있던 근저당 설정(대출) 때문입니다.

건물값이 10억 이상, 대출은 1억 이내로

모든 세입자의 금액을 다 더해도 안전할 것같아 대출금이 있어도 들어옵니다.

그런데 알고보니 대출 설정을 2009년도에 했었지요.

 

최우선변제권은

내가 대항력을 가지는 입주날짜로 금액을 설정하는 것이 아니라,

내 이전의 첫번째 대출이나 근저당 설정을 가졌던 날짜를 기준으로 합니다.

 

표를 보면

2008년 8월부터는 6,000만원 이하 2,000만원으로 설정되어 있습니다.

2010년 7월 이전까지는 계속 적용되는 설정입니다.

 

따라서

A가 입주하기 전 2009년에 대출을 1이라도 받은게 있다면

6,000만원 이하 임차보증금에 대해서만 ,

2,000만원을 보장해 주는 것이지요.

 

이 상황에 만약 A의 전세금이 6,000만원 초과금액이라면,

배당 금액은 0원이 되는 거예요.

 

참 어렵게도 계산하게 해놨죠?

저도 이 부분이 확실히 설명이 안된 곳이 많아

처음에 얼마나 헷갈렸는지 모릅니다.

 

사는 곳이 아무 문제 생기지 않기를 바랍니다.

하지만 혹시 모를 상황이 있으니,

기본적인 부분들은 알아두셨으면 해요.^^

 

많이 일어나는 상황은 아니나 내가 당하면 100프로!

 

조금이라도 찜찜한 곳이라면,

아무리 힘들어도 더 발품을 팔아보는게 어떨까요?