전세 입주시 주의사항 (2)융자가 있을 시 안전한 선인가.

안녕하세요,

어김없이 찾아온 똥깡이예요~

오늘은 전세 입주시 주의사항 중 하나인,

2.융자가 있을 시 안전한 선인가 에 대해 알아보아요.

 

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먼저 전세 입주 전에 확인해야 하는 목록입니다.

 

1. 등기부등본은 확인했는가.

2. 융자가 있을 시 안전한 선인가.

2-1. 다가구인가, 다세대인가.

2-2. 안전범위 계산 해보는 법.

3. 주인과 직접 계약이 가능한가.

3-1. 주인 없이 대리인과 계약시 필요 서류가 충분한가.

4. 계약서에 넣어야할 특약 조항

5. 전입신고와 확정일자의 의미 및 시기

별책부록 1-1.우선변제권과 최우선변제권

 

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2. 융자가 있을 시 안전한 선인가.

 

물론 융자가 없으면 좋다지만,

요즘같이 매매가의 80% 넘어가는 전세난에는..

아예 없는 곳만을 외치는 것도 힘들더라구요.

 

하기는 시세 참고 주소입니다.

국토해양부 실거래가 조회 http://rt.molit.go.kr/

KB 시세 조회 http://nland.kbstar.com/quics?page=rstar

 

물론 아파트나 한 세대만 거주하는 주택의 경우에는,

주인과 세입자가 한명씩이라 복잡하지 않아요.

그럼 계산도 쉬워집니다.

 

 들어가는 집이나 아파트 시세의 70% 선 아래로 "융자+전세가"가 들어가 있으면!

그나마 안전한 선이라고 볼 수 있어요.

경매로 넘어갈 시 시세의 70% 정도의 가격으로 낙찰되는 경우가 많아서 인 것 같아요.

 

그런데 문제는 치솟는 전세가땜에 아파트의 경우,

전세가가 90%에 육박한 곳도 상당합니다.

앞으로 매매가가 더 오르면 모르겠지만,

떨어질 지역의 경우에는 상당히 위험해요.

 

다세대빌라와 다가구주택은 좀 달라요.

 

다세대 빌라

한 건물 안에 주인이 한 명이 아닌 여러명이며,

그 각 주인이 각자의 집을 세를 놓게 됩니다.

다가구 주택

한 건물의 주인이 단 한 명이며,

그 주인이 여러 개의 방을 세를 놓게 됩니다.

 

따라서 다세대 빌라의 경우에는

각 주인이 하나의 땅을 나눠서 가지고 있으며,

건물 또한 그렇습니다.

그래서 시세를 가늠하기가 살짝 어렵습니다.

이에는 부동산과 친해져서 알아보는 방법+실거래가 조회하여 주변 시세를 알아보는 방법 이 있어요.

부동산 말만 믿으시면 안됩니다.

꼭 확인해 보세요..

 

다세대 역시 아파트와 마찬가지로,

시세 확인 후 70% 선에서 계산해 보세요.

 

다가구는 다릅니다.

주인이 한 명이며,

내가 모르는 세입자들이 여러명이예요.

그래서 다가구의 경우에는 복잡한 계산이 됩니다.

 

내 피같은 돈을 맡겨놓고 다시 찾아가려면,

세입자의 숫자와 세입자의 전세금을 대략적으로 파악해야 합니다.

 

세입자를 받을 주인은 계약 시에 의무적으로!!

건물에 들어가 있는 전세금이 모두 얼마인지를 공개를 해주어야 하는 것이 맞습니다.

 

하지만 대부분의 주인들이 공개를 꺼려하며,

많은 부동산들이 이를 대충 얼버무립니다.

 

슬프게도..

오히려 이를 요청하는 전세 희망자가..

더욱 눈치를 보게 되거나 넘어가는 상황이 대부분..

저 역시 이를 간과했다가 크게 데인 적이 있어요.

 

보여주지 못하고 말해주지 않는 건 찔려서입니다.

문제가 없지 않은 거예요.

집이 너무너무 맘에 들어도 잘 생각해보셨음 해요.

 

이 경우에는 '건물에 사는 세입자들의 전세금+내가 넣을 전세금' 이

'건물+토지' 시세의 70% 안 쪽 선이어야 합니다.

(물론 건물의 주인과 토지의 주인이 같을 경우예요)

 

70% 전후여도 조금 불안합니다.

전세금에 대한 우선변제권이

세입자들 중에 제일 꼴찌로 생기는 거니까요.

 

경매로 넘어갈 시,

자리가 별로면 70% 아래로도 많이들 내려갑니다.

나 이후로 전세입자가 한둘 들어온다해도,

최우선변제권으로 인해(소액임차인)

내가 받을 몇천씩이 먼저 더 빠지기도 합니다.

 

물론 비싸게 내놓아도 바로바로 잘 빠지고 잘 들어오는 집은 어느정도 괜찮습니다.

이 경우에는 많은 지리적 장점을 가진 집일거라,

건물만 깨끗하게 잘 관리하면

수요가 계속적으로 있기 때문이예요.

 

이런 집은 그나마 긍정적으로 생각하셔도 됩니다.

결국 본인 선택이지만 말이예요.

 

건물과 토지의 주인이 다를 경우에는,

뒤도 돌아보지말고 다른 곳으로 가세요!

 

토지 주인이 건물 허물테니 나가라 하면 돈 한 푼 못받고 끝이예요.

 

저도 나중에 안 사실인데,

건물값의 경우에는,

지어진지 20년이 넘어가면 가격이 많이 떨어진대요.

(물론 지역과 역세권, 학군에 따라서 편차가 있습니다.

아파트는 년식에 상관없이 훅훅 올라가는 곳도 많으니까요.)

 

엄청 오래된 빌라로 찜콩하신 분은

건물은 많이 낮아진 가격일테니 토지 시세로만 계산해보세요.

 

항상 큰소리 못내는, 서럽기도 한,

당당하지 못해야 하는 전세입자라지만,

우리 모두 힘내서 목소리를 내어보아요.