전세 입주시 주의사항 (4) 계약서에 넣어야할 특약조항

안녕하세요,

어김없이 찾아온 똥깡입니다.

계약서에 넣어야할 특약조항!

오늘 알아보기로 해요~

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먼저 전세 입주 전에 확인해야 하는 목록입니다.

 

1. 등기부등본은 확인했는가.

2. 융자가 있을 시 안전한 선인가.

2-1. 다가구인가, 다세대인가.

2-2. 안전범위 계산 해보는 법.

3. 주인과 직접 계약이 가능한가.

3-1. 주인 없이 대리인과 계약시 필요 서류가 충분한가.

4. 계약서에 넣어야할 특약 조항

5. 전입신고와 확정일자의 의미 및 시기

별책부록 1-1.우선변제권과 최우선변제권

 

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4. 계약서에 넣어야할 특약 조항

 

들어갈 집을 정한 후 계약을 할 시에도

 체크 해야할 사항들이 있습니다.

 

(1) 하자에 대한 보수 요구

하자에 대한 유지보수는 특약으로 넣지 않아도

 법적으로 보호해주는 조항들이 있습니다.

임차인이 임대차 목적으로 계약 후로부터 종료일까지, 

기본적인 생활 유지를 보호해 주는 부동산 법이지요.

 

말 그대로 집 자체의 노후 혹은 자체문제로 인한 것들,

즉 보일러 고장, 누수등의 보수는 임대인의 의무입니다.

 

하지만 계약을 하고나서 나몰라라 하는 주인도 많아요.

따라서 집을 확인 시 문제를 발견하였다면,

특약사항에 입주 전까지 이에 대한 하자 보수를 넣어야 합니다.

 

전세는 도배나 장판을 잘 해주지 않지만,

주인이 도배 및 장판을 약속하였다면,

이부분 또한 넣는게 맞습니다.

 

(2) 근저당권 등 다른 설정 금지

이 부분은 요즘같은 깡통전세에서는

더더욱 필수로 적어야 하는 부분입니다.

 

말그대로 계약날부터 입주 다음날까지 

등기부등본의 변화가 없어야 해요.

건물에 문제가 생긴다해도 배당 순위를 유지하게 됩니다.

 

"계약일로부터 잔금 및 입주 일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며, 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않도록 한다"

라는 말이 제일 정확합니다.

비슷한 말이어도 의미만 같다면 상관없어요.

 

전입신고&확정일자&점유

위의 세가지가 만족되어야 순위 유지가 시작되는데,

확정일자의 경우 다음날 0시부터 효력이 발생되므로

근저당 설정 금지를 잔금 익일까지 잡아주는 것입니다.

 

(3) 융자 말소에 대한 특약

보통 위험 수준의 융자가 있을 시에는

전세금을 받는 조건으로 융자금 말소 약속을 하기도 합니다.

 

이부분도 당연히 계약서의 특약 조항에 들어가야 해요.

"잔금 지급과 동시에 본물건에 설정되어 있는 근저당권을 전액 상환 후 말소해주고 융자무인 상태로 임차인에게 인도한다."

"이를 위반시 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하기로 한다"

 

위와 같이 이행강제조항도 넣어주시는 것이 더 정확해요.

 

솔직히 가장 좋은것은,

잔금일에 특약만 믿고 집주인에게 잔금을 주기보다는

대출기관에 동행하시어 상환과 말소신청을 직접 확인하는 겁니다.

 

특약이나 계약서도 중요하긴 하지만,

소송으로 들어갈 시 이는 증거에 해당할 뿐

승소해도 채무자가 돈이 없다면 별 소용이 없이 고생길이 열려요..

 

위와 같은 상황에서는

웬만하면 동행하시어 처리하셨으면 합니다.

 

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까다롭게 한다고 서로 불편한건 아닐까,

절대 그렇게 생각하지 마세요.

 

부동산을 왜 끼고 가는 것이겠습니까?

모두 당당하게 요구하세요.

그 가운데 조절은 여러분이 아니어도 부동산에서 해줍니다.

 

말이 통하지 않는 주인은

살면서도, 나가는 상황에서도 말이 통하지 않습니다.

 

서로 정확한 것이 제일 좋아요.

너무 딱딱하지 않고 기분나쁘지 않도록 융통성있게 협의하시어,

 할 수 있는건 모두 체크하시길 바라요.